今天，咱们来聊聊上海楼市的一个大新闻！就在 8 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发了《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。这通知里有一条特别引人注目，那就是符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数了！这可真是一石激起千层浪，瞬间在楼市里引发了巨大的关注和讨论。
到底哪些人符合条件呢？这里面包括本市户籍居民家庭，还有在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上的非本市户籍居民家庭。而且成年单身人士现在也按照居民家庭执行住房限购政策。简单来说，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外买房不限套数，只是在外环内还是限购 2 套住房；非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，只要自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上，在外环外就能随便买，满 3 年及以上的，在外环内可以限购 1 套住房。
那为啥上海要突然出台这么一个政策呢？这背后的原因可不少。首先，从全国形势来看，8 月 18 日国务院第九次全体会议明确提出要 “采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势” 。这说明国家层面非常重视房地产市场的稳定，上海作为国内的经济中心，自然要响应国家的政策号召。
再从上海本地的形势看，住房消费可是稳住经济大盘、提振内需的关键发力点。大家想想，买房可不仅仅是买个住的地方，它还带动了装修、家电、家具等一系列产业的发展。之前在 2024 年 9 月 29 日，上海出台了 “沪七条”，当时确实让房地产市场出现了一些积极变化。上海市房地产交易中心数据显示，今年上半年，一、二手住房累计成交 1311 万平方米，是 2022 年以来同期最高，同比增加 17% 。价格方面，上半年一手住房价格指数保持环比上涨，二手住房价格也企稳了。但是，“沪七条” 落地后，还是有不少市民通过各种渠道呼吁购房政策在调整限购范围、降低购房成本、鼓励职住平衡等方面进一步优化。
而且大家都知道，7 月和 8 月是传统楼市淡季。在这个时候出台新政，就是要结合市场供需关系变化，更大力度地回应居民关切，更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
我们再来看看近期上海房价和销量的变化，这和这次政策调整也有着千丝万缕的联系。根据国家统计局 8 月 15 日发布的数据，7 月上海新房市场整体呈现淡季表现，成交与价格端均降温。新建商品住宅成交面积不足 40 万平方米，高价房交易热度明显下降，不过大户型仍保持较强韧性，144 平方米以上户型价格指数同比上涨 7.1% 。而二手房市场压力进一步加剧，7 月成交近 1.7 万套，同比、环比均回落，挂牌量持续高位，房东议价空间扩大至 5% 以上，二手住宅价格指数环比下跌 0.9%，跌幅较 6 月有所扩大 。从这些数据可以看出，上海楼市目前确实面临着一定的挑战，尤其是二手房市场，急需一些政策来刺激交易。
这次外环外取消套数限制的政策，预计会带来多方面的影响。从需求端来看，肯定会释放出大量的购买力。就像上海中原地产分析师卢文曦说的，目前上海楼市总体稳定，但外环内外交易热度存在结构性差异，外环外置换类卖家多，特别是外地单身卖家，以前想买新房，受限于限购政策，得先卖掉旧房，现在政策调整后，他们的购房需求能得到更好的满足。而且上海外环外产业布局多，首套刚需和改善型需求集中，政策调整后，这部分需求会被进一步激发。
从市场交易来看，限购调整将充分激活外环外的交易热度。我们可以看看其他城市的例子，某一线城市在 2024 年和 2025 年在其远郊区分步放宽限购，调整后，二手房市场率先回暖，单月网签量迅速突破 “荣枯线”，远郊区新房市场热度也激增。相信上海外环外也会出现类似的情况，二手房市场交易可能会更加活跃，新房的去化速度也有望加快。
对于房价，政策调整后短期内可能会有一定波动。在需求增加的情况下，如果供应不能及时跟上，房价可能会有上涨压力。但从长期来看，随着市场的逐渐平衡，房价应该会保持相对稳定。而且政策的目的是促进房地产市场平稳健康发展，也会有相应的措施来防止房价大起大落。
对于这次楼市事件，我个人觉得这是上海楼市的一次重大变革，也是一次难得的机遇。从积极的方面来看，政策的调整体现了政府对市场需求的精准把握，有助于满足更多人的住房需求，无论是刚需还是改善型需求。对于有购房意愿的人来说，这是一个好时机。如果你是刚需购房者，一直想在外环外安家，现在政策放宽了，选择的余地更大了，说不定能找到更心仪的房子。如果你是改善型购房者，想换个更大、更好的房子，或者想给父母买套养老房，外环外不限套数的政策也给了你更多的操作空间。
从城市发展的角度来看，政策调整有利于促进职住平衡。上海外环外产业多，很多人在这边工作，但因为住房限制，可能不得不选择在更远的地方居住，每天花费大量时间在通勤上。现在政策调整后，他们可以更方便地在工作地点附近买房，提高生活质量。但是，我们也不能忽视政策可能带来的一些问题。比如，政策调整后，可能会有一些投资客趁机进入市场，虽然目前市场形势下，投资房产的风险比以前大了很多，但还是需要警惕投资过热导致市场混乱。
另外，随着购房需求的增加，开发商会不会趁机哄抬房价，或者在房屋质量上偷工减料，这些都需要相关部门加强监管。总的来说，上海外环外购房取消套数限制的政策是一把双刃剑。我们作为购房者，要理性看待，抓住机遇，同时也要谨慎决策。如果你有购房打算，不妨趁着这个政策东风，好好去市场上看看，说不定就能实现自己的住房梦想！对于楼市的后续发展，我们也将持续关注，看看政策调整后，市场会发生怎样的变化。
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